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案例分析
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关于居间合同案例的释法意见
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一、案件释法重点及依据

1、释法重点:

居间合同中房产中介机构与购房人的权利义务关系

2、法律依据:

《中华人民共和国合同法》第四十条,式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

第一百二十条,当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。

第四百二十六条居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

二、案件事实

2015年4月23日康某通过房产经纪公司购买蔡某房屋一套,并签订《房屋买卖(居间)合同》一份,《买卖斡旋金协议》一份,后康某向房产经纪公司缴纳斡旋金3万元。2014年4月24日,房产经纪公司告诉康某斡旋成功,斡旋金转为定金,其向蔡某交付1万元定金,剩余两万代蔡某保管,待交易时冲抵房款。后康某与房产经纪公司沟通产生纠纷,康某迟延支付首付款,房产经纪公司以康某迟延付款为由将涉诉房产出卖第三人。后房产经纪公司以康某违反合同约定,将康某诉致法院,要求其承担居间服务费27000元。法院判决,康某向房产经纪公司支付购买方服务费9000元,出卖方服务费18000不由购买人康某支付,房产经纪公司向康某退还20000万元代保管费。

三、律师释明意见

1、在当事人双方通过房产中介进行房产交易,虽买卖双方当事人不曾见面协商,但只要双方在买卖合同上签字认可则买卖合同成立。

2、房产中介机构促成买卖合同的成立,则以履行居间服务,委托人应当向其支付居间服务费。

3、房产中介机构利用格式条款,加重委托人责任,在提供居间服务时存在瑕疵,则加重委托人的条款无效。

4、房产中介机构代买卖双方当事人保管的财务,在交易完成后,如无继续保管依据,应向交付一方退还。

四、对公民普法教育的意义

1、该案件有助于引导公民在通过房产中介机构进行房产交易时,重视对合同的签订;

2、该案件有助于引导房产中介机构在提供居间服务时,严格规范自身的居间行为。

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