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善意取得不动产物权的阻碍因素研究
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第二,在我国现行法律体系下,不动产所有权变动须先经转让人与受让人达成合意,签订转让合同,继而双方再于不动产登记部门办理相应登记,如此,不动产所有权才能发生转移。最高人民法院民事审判第一庭在释义《物权法司法解释(一)》第二十一条时,将该条文中的转让合同置换为原因行为:“实践中,受让人虽善意信赖处分人享有处分权,而原因行为因违法而绝对无效或因受让人原因被撤销确不鲜见。尽管受让人业已善意取得标的物所有权等物权之事实客观存在,尽管受让人之非善意并非针对知道或应知转让人无处分权,但因其法律上原因消除,势必产生不当得利返还的复原性物权变动。” 原因行为是指包括所有权转让合同、担保合同等为当事人双方设立义务的债权合同,最高人民法院民事审判第一庭采用该种表述,可见其认为《物权法司法解释(一)》第二十一条仅针对所有权不能善意取得的情形而设置,其他物权善意取得也应当参照该条款而适用。否则,便会产生为何只有在所有权转让中,原因行为存在《合同法》第五十二条的无效情形或因受让人原因被撤销才会阻碍受让人善意取得的解释问题,显然,在其他物权适用与所有权限制程度不同的善意取得制度时,这个问题是解释不通的。

由此,不动产抵押约定属于《合同法》第五十二条的无效情形或因第三人原因被撤销时,将导致第三人无法善意取得不动产抵押权。因此,抵押约定的效力是不动产抵押权善意取得的阻碍因素之一。但在登记被法院或仲裁机关确认为无效后,不动产抵押权无法自主丧失,非依权利人申请注销登记不能完成。

综上所述,在评价第三人善意取得不动产抵押权之时,除须考虑不动产抵押权善意取得构成要件是否满足之外,抵押约定的效力亦属于考察之列。只有在抵押合同不存在《合同法》第五十二条的无效情形或因第三人原因被撤销的情形,抵押登记有效,且第三人登记时善意的情况下,第三人才能善意取得不动产抵押权。如此看来,只有本来无损意思自治与公共利益的交易才有可能得到善意取得制度的保护。

四、结论

在不动产物权无权处分与善意取得衔接的过程中,判断第三人能否善意取得不动产物权时,应当综合考虑两方面的阻碍因素。首先,就是否符合善意取得构成要件之而言,并不能机械的套用《物权法》关于所有权善意取得的要件,而要根据不同物权变动所需条件来确定。在满足除“处分权”之外的其他正常物权变动条件时,则视为符合善意取得构成要件,其中应当重视对于登记行为效力的考察,因为一旦登记,在该登记未涂销之前,不动产物权变动都是有效的。其次应当考虑债权合同的效力。债权合同无效或被撤销都将阻碍第三人善意取得不动产物权。可见,对不动产物权善意取得的评价应当涵盖债权合同到登记的整个阶段,每个阶段的阻碍因素都可能导致第三人无法善意取得物权。

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